Le simulateur d'Achylles.

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Comment les banques calculent la capacité d'emprunt ?

Ce qu'il faut savoir renseigner

Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier et vous souhaitez estimer votre budget d’emprunt? Cette page vous donne toutes les informations pour mener à bien cet exercice important. En général quand vous êtes livré à vous-même, vous n’êtes jamais sûr de ce qu’il faut exactement mettre dans le simulateur : Est-ce qu’il faut prendre le revenu net ou brut ? Quelle charge il faut prendre en compte ? Quel apport faut-il prévoir au minimum ?

Du coup, je vais vous éclaircir tout ça pour que vous ayez la simulation la plus précise possible. Ce simulateur concerne tous les types de projets immobiliers. Au sein de notre simulateur, la première étape est d’indiquer si vous empruntez seul ou à deux et de préciser votre statut professionnel. Il s’agit ici de renseigner le profil des emprunteurs

Qui peut être mon co-emprunteur ? 

Pour une résidence principale, le co-emprunteur ne peut être que votre conjoint ou conjointe. Par exemple ce n’est pas possible d’acheter avec votre frère, votre sœur ou vos parents. Cependant, dans le cas d’un investissement locatif, vous pouvez faire comme bon vous semble en indivision ou via une Société civile Immobilière (SCI).
mettre son statut professionnel

Quels sont les revenus pris en compte pour un prêt immobilier ? Quels conditions ? 

En tant que salarié en CDI vos revenus seront pris en compte si vous n’êtes plus en période d’essai. Si vous êtes en CDD, intérimaire, intermittent, il vous faut ajouter à cela une ancienneté minimum de 2 ans.
Pour les indépendants, ce sera en général deux bilans positifs. Certaines banques en demandent même trois. Mais selon votre secteur, votre expertise, votre trésorerie et votre chiffre d'affaires, votre banquier peut être plus arrangeant sur ce point. Pour les micro-entrepreneurs, il faut avoir deux avis d’imposition qui reflètent uniquement et pleinement votre activité.

C’est la moyenne (sur 24 ou 36 mois) des revenus déclarés sur vos deux ou trois derniers avis d’impositions qui seront pris comme base de calcul de votre capacité d’emprunt. Sauf pour les micro-entrepreneurs où ce sont les revenus après abattement qui seront pris en compte.

Les aides comme le RSA, les allocations familiales, le chômage ou la bourse du CROUS ne sont pas pris en compte dans vos revenus. Cependant, si vous percevez une pension suite à un divorce, vous pouvez les indiquer dans le simulateur.

Si vous répondez aux prérequis correspondant à votre statut professionnel, votre revenu peut être pris en compte. Vous pouvez donc insérer directement ou via le curseur votre revenu mensuel avant imposition.
Si vous avez des revenus locatifs existants, vous pouvez les ajouter. Si c’est un projet à venir, il faut pondérer ce revenu locatif à 70%. (ex: pour un futur revenu locatif mensuel estimé à 1000 euros, il faut indiquer 700 euros dans le simulateur)

Si vous touchez une pension d’invalidité ou alimentaire, vous pouvez l’indiquer dans "Autres revenus". 
mettre ses revenus

Mon budget est-il différent si j'achète pour moi ou pour louer ? 

Oui, Vous n’avez pas le même budget quand vous achetez pour y vivre que pour louer. La différence vient principalement du fait que lorsque vous achetez pour louer, on prendra en compte votre loyer. Chose qui n'a pas de sens pour l'achat d'une résidence principale. De plus, on prendra en compte un revenu locatif en face de cet emprunt. Chose qui n’a encore une fois pas de sens dans l’achat d’une résidence principale.
achetez un appartement en France

Est-ce possible d'acheter un bien à l'étranger avec une banque française ? 

Oui, c’est possible, mais il faut pour cela être détenteur d'un patrimoine immobilier en France. Le montant de l’emprunt ne pourra pas dépasser la moitié de la valeur (net de crédit) de votre patrimoine existant. Faites-le choix d'être accompagné dans l’acquisition de votre futur bien immobilier.
achetez en tant que français

Quelles conditions pour les nationalités étrangères ?

Si vous êtes étranger (hors union européenne) et que vous avez une carte de séjour de moins de 5 ans, vous pouvez avoir des difficultés à obtenir un financement. Il peut être plus compliqué de trouver un prêteur pour un achat immobilier. Cependant, nous avons des solutions pour vous aider si vous êtes dans ce cas de figure.
achetez en tant qu'étranger

Quelles charges faut-il prendre en compte ? 

À ce stade, vous devez indiquer vos charges (loyer, crédit, etc.). Notez bien ici qu’on parle du loyer après acquisition; donc laissez bien zéro si vous envisagez d'acheter votre résidence principale.

Pour les crédits, faites bien la somme de toutes les mensualités de crédits qui vous incombent. Cela peut être un crédit à la consommation, un prêt étudiant ou encore un crédit familial. Il est souvent conseillé de rembourser la totalité des “petits” crédits existants avant de s’engager dans un achat immobilier car cela impacte de façon non négligeable votre capacité de financement.

Il est indispensable de prendre en compte votre taux d’endettement pour obtenir un prêt immobilier.
mettre ses charges

Quelle est la mensualité de mon prêt ? 

Ici, vous avez automatiquement la plus grande mensualité (taux d’endettement à 33%) à laquelle vous pouvez prétendre qui s’affiche. Vous avez également le taux moyen du moment (à titre indicatif) selon la durée d’emprunt. Vous pouvez préciser l’apport que vous souhaitez mettre, si vous désirez inclure un apport personnel dans la simulation de prêt. Sachant que dans l’ancien on vous demandera d’apporter au moins les frais annexes à l’opération qui correspondent à environ 10% de l’emprunt. Et certaines banques vous demanderont en plus de ces frais un apport de 10%, soit environ 20% en tout à avoir en cash.
Pour le neuf, on vous demandera en général de payer au moins les frais annexes soit environ 3%. Certaines banques demandent 5% d’apport en plus de ces frais.
définir son apport et la durée

Quel est l'apport exigé ?

Vous pouvez préciser l’apport que vous souhaitez mettre, l’apport personnel n’est pas obligatoire. Dans l’ancien, on vous demandera d’apporter au moins les frais annexes à l’opération qui correspondent à environ 10% de l’emprunt (frais de notaires, frais de garantie, frais de dossier, etc.). Certaines banques vous demanderont en plus de ces frais un apport de 10%, soit environ 20% en tout à avoir en cash.

Pour le neuf, on vous demandera en général de payer au moins les frais annexes (frais de notaires, frais de garantie, etc.), soit environ 3%. Certaines banques demandent 5% d’apport en plus.

Quel est la durée maximale d'emprunt?

Vous pouvez préciser la durée d’emprunt souhaitée. Le délai le plus important auprès des banques étant de 25 ans (le 30 ans n’étant plus possible).
définir la durée maximum

Quelle précision puis-je espérer avec ce simulateur en ligne ? 

Avec ce simulateur, Vous pouvez obtenir une bonne idée de votre budget immobilier. Vous pourrez d’or et déjà établir un plan de financement afin d’acquérir un bien immobilier. Vous obtiendrez le montant total de votre crédit immobilier. Votre capacité d’emprunt sera calculée en fonction des taux d'intérêts, de la durée de remboursement et des mensualités. Cependant, notez que ce simulateur ne vous donne pas une estimation exacte puisqu’il ne prend pas en compte votre éligibilité aux prêts aidés (taux zéro, le prêt action logement), le taux le plus compétitif auquel vous êtes éligible ou encore le coût de votre assurance emprunteur. Les frais de notaires sont calculés dans le cadre de l’achat d’un logement neuf (environ 3%). Vous pouvez prendre une marge d’erreur de plus ou moins 15%.

Résultat : Estimation de la capacité d'emprunt et des frais de notaire

Dans notre exemple, vous pouvez emprunter 153 025 euros et prévoir 4 560 euros de frais de notaire. J’espère que ce simulateur vous aide à y voir plus clair sur votre budget. Si vous avez la moindre question, n’hésitez pas à nous joindre par mail à contact@achylles.fr.
résultat final de la simulation
femme qui pointe son téléphone avec un sourire

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